文章闡述了關(guān)于在建工程抵押房產(chǎn)抵押優(yōu)先，以及在建工程抵押優(yōu)先受償規(guī)定的信息，歡迎批評指正。

簡述信息一覽：

• 1、工程款優(yōu)先于抵押權(quán)嗎
• 2、在建工程抵押比率最新規(guī)定?
• 3、在建工程抵押
• 4、在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個“先”
• 5、工程款優(yōu)先抵押權(quán)的法律規(guī)定
• 6、在建工程能夠抵押嗎,銀行要求放棄優(yōu)先權(quán)合理嗎?

工程款優(yōu)先于抵押權(quán)嗎

1、法律主觀：工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)中工程款在先。工程款的優(yōu)先權(quán)是指發(fā)包人未按照約定支付工程款，相對于其他債權(quán)承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款的優(yōu)先權(quán)通常優(yōu)先于抵押權(quán)和優(yōu)先于當(dāng)事人申請保全后針對該財產(chǎn)的債權(quán)。

2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》（自2021年1月1日起廢止）第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款 優(yōu)先受償權(quán) 問題的批復(fù)》等法律規(guī)定， 工程款優(yōu)先權(quán) 優(yōu)先于抵押權(quán)，同樣，優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于當(dāng)事人申請保全后針對該財產(chǎn)的債權(quán)。

3、工程款并不僅僅只優(yōu)先于抵押權(quán)，工程款還優(yōu)先于當(dāng)事人申請保全后的所有債權(quán)。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶ǔ邪藶榻ㄔO(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工人報酬、材料款等實際支出費用，不包括預(yù)期利潤和違約金。

在建工程抵押比率最新規(guī)定?

回答是：在建工程抵押比率最新規(guī)定是不超過百分之五十。因為根據(jù)商業(yè)銀行信貸管理規(guī)定，以及相關(guān)要求，以在建工程抵押貸款的貸款資金用途主要用于在建工程建設(shè)。在建工程抵押價值=在建工程價值-法定優(yōu)先受償款。

房地產(chǎn)在建工程抵押，所有權(quán)未發(fā)生變動，不是銷售業(yè)務(wù)，不交稅。如果抵押后違約，需要將抵押物轉(zhuǎn)給抵押權(quán)利人，則需要繳稅，營業(yè)稅率5%。

在建工程抵押，找一個銀行認可的評估事務(wù)所，對在建工程進行評估，然后抵押給銀行貸款，這種方式的優(yōu)點就是成本較其他方式低一些，貸款金額最高為評估值的50%，即銀行認可的抵押率不會超過50%。

投入工程的自有資金必須達到 工程建設(shè) 總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

不易保障抵押權(quán)的實現(xiàn)。我國合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。

建設(shè)用地使用權(quán)，以招標拍賣公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的建筑物、船舶、航空器，交通運輸工具，法律、法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。所以在建工程可以辦理抵押。

在建工程抵押

1、法律分析：在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

2、回答是：在建工程抵押比率最新規(guī)定是不超過百分之五十。因為根據(jù)商業(yè)銀行信貸管理規(guī)定，以及相關(guān)要求，以在建工程抵押貸款的貸款資金用途主要用于在建工程建設(shè)。在建工程抵押價值=在建工程價值-法定優(yōu)先受償款。

3、開發(fā)商將土地貸款后（或者在建工程抵押），銷售時還可以辦理...不可以。開發(fā)商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。

4、民法典明確規(guī)定，在建工程抵押是指出借人以在建工程為抵押物，出借人、建設(shè)單位在工程建設(shè)期間應(yīng)共同監(jiān)管、管理。一旦債務(wù)發(fā)生逾期，出借人可以依法申請變賣抵押物。

在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個“先”

1、物權(quán)法第179條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就抵押的財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在開發(fā)商無法償還借款時，貸款機構(gòu)作為抵押權(quán)人，可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

2、工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。根據(jù)查詢相關(guān)公開信息顯示，工程款的優(yōu)先權(quán)是指，發(fā)包人未按照約定支付工程款，相對于其他債權(quán)，承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、按照登記的時間先后確定清償順序；抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

4、發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

工程款優(yōu)先抵押權(quán)的法律規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國合同法》（自2021年1月1日起廢止）第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款 優(yōu)先受償權(quán) 問題的批復(fù)》等法律規(guī)定， 工程款優(yōu)先權(quán) 優(yōu)先于抵押權(quán)，同樣，優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于當(dāng)事人申請保全后針對該財產(chǎn)的債權(quán)。

工程款抵押權(quán)是指，建設(shè)工程所有人，將工程抵押給抵押權(quán)人后，債務(wù)人逾期不還款，抵押權(quán)人就建設(shè)工程的拍賣款，享有優(yōu)先受償權(quán)。

因此在開發(fā)商無法償還借款時，貸款機構(gòu)作為抵押權(quán)人，可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。

出借人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程建設(shè)期間共同監(jiān)管、管理。在建工程抵押的抵押登記需要在建筑工程竣工驗收前進行登記，登記后出借人享有對該在建工程的優(yōu)先受償權(quán)。

“新解釋一”的最大變化是第四十一條“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月”，將工程款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)和司法解釋二規(guī)定的六個月行使期限延長為十八個月，但什么是“合理期限”并未進一步解釋。

在建工程抵押價值=在建工程價值-法定優(yōu)先受償款。所以，在建工程抵押比率不超過50%。在建工程抵押法律規(guī)定 法律主觀：在建工程抵押條件在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。

在建工程能夠抵押嗎,銀行要求放棄優(yōu)先權(quán)合理嗎?

1、可以但是需要一定條件工程合同貸款的條件是什么？在建工程有工程合同是可以抵押貸款，但是僅僅合同是不夠的。還要有：在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。

2、要求工程施工單位對銀行貸款提供擔(dān)?；驎娉兄Z放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。

3、所以，當(dāng)建設(shè)工程被拍賣或折價時，承包人在拖欠工程款范圍內(nèi)，可以優(yōu)先于抵押權(quán)人及其他債權(quán)人受償。

4、由此可見，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。但是，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意。二是如實告知買受人。

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